なぜ土地活用が必要なのか

ただ所有しているだけの土地は資産ではなく負産・・・

土地を所有していると固定資産税・都市計画税が課税されます。一般的に利用価値の高いところほどその額は高額になります。固定資産税・都市計画税が高額な土地はそれだけ収益を上げる可能性が潜んでいると言えるでしょう。土地を更地のまま所有し、その土地から収益を得ていなくても固定資産税は支払わなければなりません。土地を寝かせ、値上がりを待つ時代もありましたが、今や何の活用もせずにただ所有しているだけでは負担になる一方です。税金を払うために土地を切り売りするという最悪の事態もありえます。少なくとも、税金分くらい稼げる土地活用を考えることが必要です。

土地活用の考え方

土地の有効活用とは、文字どおり「所有する土地を有効に活用すること」ですが、具体的に土地活用を検討するには、まず、次にあげる「土地活用を考える基本要因」を分析することから始めます。

 

土地活用を考える基本要因

土地活用を考える場合、[1]土地活用の目的（人的要因）、[2]土地の周辺状況（個別的要因）、[3]社会情勢（経済的要因）の3つの要因分析から始めます。

これらの要因のなかでも、「土地活用の目的」と「土地及びその周辺状況」は、その土地にどのような建物を建てたらよいかという“土地の利用形態”を判断する際に重要です。また、「土地活用の目的」と「社会情勢」は、その建物をどのような手法で建てたら良いのかという“土地活用の事業方式”を検討する際に重要なのです。この様な要因の総合判断によって、土地活用の方向づけを行なっています。

 

[1]土地活用の目的（人的要因）

主な土地活用の目的は、土地所有者の土地活用に対する考え方、相続税対策や節税対策、あるいは借入金や収益性など、何をどの程度重視するのかといった個人的な事情に深く関わっています。

 

• 土地活用に対する意識・考え方（活用期間、方針など）

• 土地活用の動機・目的（節税対策、収入を得たいなど）

• 資金・財産状況（所有する財産の金額や種類など）

 

[2]土地及びその周辺状況（個別的要因）

ここでいう土地及びその周辺状況とは、その土地が持っている自然的特性や、土地利用の上で制限される法的規制のことを言います。土地はその特性により用途の適性が異なってきます。ですから、周辺の環境や土地利用状況、交通の利便性などの立地条件はもちろんのこと、地形、道路との関係などによって、その土地の最適用途を絞り込んでいきます。

 

• 立地要因　用途地域・地形・面積・土地の形状・間口・日陰等

• 環境要因　人工・交通の便・競合建物・公共施設・商業施設・地価相場・家賃相場など

 

[3]社会情勢（経済的要因）

社会情勢も土地活用を考えるうえで大切な要素のひとつです。事業資金の多くを借入金でまかなうアパートや賃貸マンションの場合、金利の変動が収益に大きく影響してきます。また、土地活用の主目的の一つである節税対策も税制改正によって、その効果は大きく変化します。また、賃貸入居需要の動向も敏感に感じる必要があります。土地活用は、長期にわたる事業ですので、将来を見据えたうえで事業計画をたてることが大切でしょう。

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最終更新日:2020/6/19